[국토계획법 제84조] 중첩 용도지역 건축 기준과 계산 방식

하나의 대지에 둘이상의 용도지역 지구가 중첩되면 무엇이 문제인가?

도시개발이나 건축을 진행할 때 대지가 두 개 이상의 용도지역, 용도지구, 또는 용도구역(이하 통칭하여 ‘용도지역등’)에 걸쳐 있는 경우가 있습니다.

 

이런 상황에서 건축기준(건폐율, 용적률, 높이 제한 등)을 적용하려고 하면

“어떤 기준을 따라야 하는가?” 라는 의문이 생기기 마련입니다.

 

 

 

 

이에 대해 명확한 법적 기준을 제시하는 조항이 바로

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조입니다.

이 글에서는 제84조의 정확한 법 문장, 해석, 적용 기준, 계산 예제 등을 정리했습니다.

 

 

둘 이상의 용도지역 적용기준

 

 

 

 

국토계획법 제84조 조문 요약

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조(둘 이상의 용도지역등에 걸치는 대지에 대한 적용기준)

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우

각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및

용적률은 가중평균하여 적용하며

그 외 건축 제한사항은 가장 넓은 면적이 속한 용도지역등의 규정을 적용한다.

단, 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 전체에 고도지구 기준을 적용한다.

 

 

 

주요 개념

1. “가장 작은 부분의 규모”란?

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제97조 제2항
  가장 작은 면적이 330㎡ 이하인 경우 위의 특례가 적용됩니다.

 

 

 

 

가중평균 계산 방식

다음은 건폐율 및 용적률을 가중평균 방식으로 계산하는 공식입니다.

 

(용도1 면적 × 용도1 기준) + (용도2 면적 × 용도2 기준) + ...  
÷ 전체 대지 면적

 

둘이상의 용도지역에 대한 건폐율 용적률 가중평군 방식 적용 예시 입니다.

전체면적 850제곱미터의 대지 2개의 용도지역(용도지역1 600제곱미터, 용도지역2 250제곱미터) 가정

구분	면적(㎡)	건폐율(%)	용적률(%)
제1종 일반주거지역	600	60	200
자연녹지지역	250	20	80

*가장 작은면적이 자연녹지지역이며 250제곱미터로 330제곱미터 이하로 특례 적용

 

 

가중평균 건폐율 = 48.24%

(600×60 + 250×20) ÷ (600+250)  

= (36,000 + 5,000) ÷ 850  

= 41,000 ÷ 850 

 

= 48.24%

 

가중평균 용적률 = 164.71%

(600×200 + 250×80) ÷ (600+250)  

= (120,000 + 20,000) ÷ 850  

= 140,000 ÷ 850

 

= 164.71%

 전체 대지의 건폐율은 약 48.24%, 용적률은 약 164.71% 적용 가능

나머지 건축 규제(높이 제한, 일조권 등)는 제1종 일반주거지역 기준 적용 (가장 넓은 면적)

 

 

 

 

 

예외사항: 특례가 적용되지 않는 경우

전체면적 1000제곱미터의 대지 2개의 용도지역(용도지역1 600제곱미터, 용도지역2 400제곱미터) 가정

구분	면적(㎡)	건폐율(%)	용적률(%)
제1종 일반주거지역	600	60	200
자연녹지지역	400	20	80

 

 가장 작은 면적은 400㎡ > 330㎡ → 특례 적용 불가

 

이 경우에는 각 용도지역등의 면적마다 개별 기준을 적용

 

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=418893&rowIdx=2

법제처

330제곱미터 이상의 둘 이상의 용도지역 적용

 

 

 

 

고도지구 예외: 전체 적용

고도지구는 예외적으로 다음과 같이 대지 전체에 고도지구 기준이 적용됩니다.

예를 들어

• 대지 일부만 고도지구에 걸쳐 있어도
• 건축물 전체가 고도지구 기준(건축물 높이 제한 등)을 따라야 합니다.

 

 

 

 

실제 적용 절차

1. 토지이용계획확인서 열람
   → 대지가 속한 용도지역등 확인
   
   
   
   
2. CAD 또는 GIS로 면적별 구분 측정
   → 각 용도지역등의 면적 산출
   
   
   
   
3. 가장 작은 면적 확인
   → 330㎡ 이하 여부 판단
   
   
   
   
4. 가중평균 계산 및 계획서 반영
   
   
   
5. 건축허가권자와 협의
   → 특히 특례 적용 시 반드시 사전 협의 필요

 

 

 

국토계획법 제84조는 중첩된 용도지역등이 있는 경우에도

합리적인 방식으로 개발을 허용하고 있습니다.

가중평균 적용을 통해 복합 토지를 효율적이고 유연하게 개발할 수 있도록 한 제도죠.

 

하지만 330㎡ 이하 여부, 고도지구 포함 여부를 확인하셔야 합니다.