오늘은 개발사업을 추진하기 위해 필요한 법적검토 요소 용도지역/용도지구에 대해 알아보겠습니다

개발목적의 사업을 추진하기 위해서는 해당토지에 해당하는 다양한 연관법률을 봐야하는데요 그중에서 가장먼저 체크해야하는 것이 있는데요 바로 용도지역, 용도지구, 용도구역 입니다

일명 zoneing 제도 라고도 하는데요 우리나라의 토지이용관리를 위해 채택사용중인 제도가 용도지역,지구,구역제도 입니다

용도지역,지구,구역 이란?

제일먼저 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역,지구,구역의 정의를 알아보겠습니다

1.용도지역이란?

-용도지역이란 전 국토의 토지에 하나도 빠짐없이, 국토계획법(약칭)에 의해 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 1개를 지정하고 각 지역의 성격에 따라 건축할 수 있는 건축물의 종류, 크기, 토지 개발행위 등에 대하여 규제하고 있는 것을 말하는데요

- 중요한 것은 국토계획법에 의한 용도지역은 전 국토 어디라도 1개만을 지정할 수 있으며 중복이 불가 하다는 것입니다(예를 들어 해당필지가 농림지역이라면, 농림지역외의 도시지역, 관리지역, 자연환경보전지역이 중복되어 지정될 수 없습니다 다만, 한필지에 용도지역이 2개 이상 들어갈 수는 있지만 중복되어 지지 않습니다)

2.용도지구란?

-용도지구란 용도지역만으로는 해당 지역의 특수성을 통제하기 어려운 경우 일정규모의 대상지를 선별적으로 지정하는 것으로 용도지구의 종류는 크게 10가지 분류로 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정요도 제한지구로 구분되면

각 지구별 세분으로 26가지가 있음

-용도지구는 용도지역과 다르게 필요한 곳에 중복 지정이 가능(예를 들어  해당토지에 최고고도지구, 미관지구 등이 중복될 수 있음)

-용도지구의 신설은 법에서 정하고 있는 용도지역,용도지구 또는 용도구역만으로는 효율적인 토지이용를 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에 한하여 신설가능 다만, 당해 용도지역 또는 용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설할 수는 없음

3.용도구역이란?

-용도구역이란 지역의 특수성이 광범위하여 용도지역과 용도지구에 의한 규제가 적절하지 않은 지역에 대하여 타법률에 의한 개발제한구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 등을 지정하여 별도의 규제하는 것을 용도구역이라고 함

-용도구역의 종류는 개발제한구역(지정권자 국토교통부 장관), 도시자연공원구역(시/도지사, 대도시 시장), 시가화 조정구역(시/도지사), 수산자원보호구역(해양수산부장관)

-용도구역은 필요한 곳에 한정하여 중복 지정이 가능함

농지법에 의한 농업진흥지역 / 농업진흥구역

우리나라는 전 국토의 약 25%정도가 지목이 전, 답, 과수원인 농지인데요 농지는 해당법률인 농지법에 의해 관리되며, 농지법에서 정하는 우량농경지의 집중지역에 대해 '농업진흥지역'으로 지정하여 영농 이 외의 목적에 대해서 개발과 토지이용을 통제하고 있음

-농업진흥구역은 국토계획법상 용도지역지구로 구분하면 용도지역중 대부분 농림지역, 생산녹지지역으로 으로 지정되어 있음

-농지법상 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 세분됨

1. 농업진흥구역이란?

농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로 농림수산식품부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는지역

가. 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역

나. '가'에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역

2. 농업보호구역이란?

농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

농지법 제정 배경

농정여건의 변화에 대응한 법률 개정이 필요(농지법 제정)

농지제도의 경직성으로 대내외적 여건변화에 대응에 어려움이 많아 발생함으로 농지법 이전 법률 ,｢농지개혁법｣｢농지의 보전 및이용에 관한 법률｣에 의해 농지제도 운용시 계속 변호는 농정여건을 반영하기가 어려움

여건변화에 대응하기위해 농어촌구조개선을 효율적으로 뒷받침할 수 있는 새로운 농지제도의 정립 필요해 농지법이 제정되게 되었음

간락히 간추린 농지법의 농지제도 운용 방향 3가지

-농업기반을 유지하기 위한 적정면적의 농지확보 및 보전

-농업과 농어촌의 활성화를 위한 농지의 체계적 활용

-업구조개선의 촉진을 위한 농지의 소유 및 이용제도 정립

제정된 ｢농지법｣주요 내용

농지소유원칙 : 농지는 원칙적으로 농업인 또는 농업법인만이 소유하도록 하고 자기의 농업경영에 이용하지 않는 농지는 처분의무 부과

농지소유상한의 확대

- 농업진흥지역안의 농지는 소유상한을 폐지(현행 10~20㏊)

- 농업진흥지역밖에는 현행 3㏊소유상한 계속 유지

농지거래규제완화

- 농지취득시 20㎞ 통작거리제한 등 농지소재지 거주요건 폐지

- 농지매매증명을 농지취득자격증명으로 변경

등등 농정여건에 맞추어 계속 개정되고 있음

농지법으로 바라본 농지의 기본 이념(농지법 제3조)

 Plus Tip 형질변경이란?

형질변경이란 토지를 절토·성토 등을 통하여 토지의 형상을 변경하는 일체의 행위를 말하며, 공유수면 매립 또한 토지의 형질변경의 가장큰 예임 토지의 형질변경은 국토의 계획 및 이용에관한 법률에 의한 개발행위허가 대상임

그러므로 농지의 정의에서 말한 형질변경이 뜻하는 것은 임야를 절토 성토등을 통해 농작물 재배지로 토지를 형질변경한 것을 뜻함