공익사업을 위한 ‘토지보상’ 환매란? 환매권의 개념 및 요건 등

공익사업에 의한 토지 물건등에 관한 환매에 대해 알아봅시다

 

1. 환매란? 환매권의 개념

-환매란 광의의 의미로 매도(판매)한 사람이 다시 판매한 물건 등을 찾을 수 있게 하는 것을 말함, 쉽게 말해 한번 판매한 자신의 물건 등을 다시 사들이는 것을 말함

 

 

 

 

-환매권이란 공익사업을 위해 취득된 토지가 해당사업의 변경 사항 등의 이유 로 사업에 필요없게 되었거나 현실적으로 이용되지 않은 경우에 원래의 소유자에게 환매대금을 지급하고 환매의사를 표시함으로써 사업시행자로부터 토지소유권을 되찾을 수 있는 권리를 말함

 

또한, 환매요건만 성취하면 사업시행자의 매각의사 없이도 다시 토지를 환매할 수 있는 권리를 말함

 

 

 

 

 

2. 환매 요건 및 환매권 행사기간(환매권의 유효기간)

 

환매권의 발생 요건

- 토지의 물건에 대해 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 아니한 때

 

- 토지의 물건에 대해 협의 취득일 또는 수용의 효력이 있는 개시일부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지․변경 등의 사유료 인해 취득한 토지 등의 물건에 대해 전부 또는 일부가 필요없게 된 경우

 

 

환매권 행사기간

-협의취득 수용개일부터 5년 이내 사업에 이용하지 아니한 경우 : 취득일부터 6년 이내 환매권 행사가 가능함

 

- 10년이내 사업의 폐지 변경의 경우 : 필요없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내 환매권 행사가 가능

 

- 또한, 토지 잔여지의 경우 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매 불가

 

환매권 발생의 통지 또는 공고

-환매할 토지가 발생할 경우 사업시행자는 환매권자에게 개별 통지해야하며 환매권자를 알 수 없을 때는 전국 일간지나 해당지자체의 게시판에 7일 이상 게시해야함

 

 

환매권 소멸(권리 소멸시기)

 

사업시행자로부터 환매권 발생에 대한 통지를 받은 날 또는 공고일로부터 6월개월이 경과하면 환매권 소멸함

 

 

 

 

3. 환매 금액(환매가격 산정기준)

 

환매가격의 결정 기준(환매가격 기본개념)

 

-환매할 해당 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고그 토지를 환매할 수 있으며, 토지의 가격이 취득당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자 및 환매권자는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있음

 

-토지가격이 현저히 변동된 경우라 함은 환매권 행사 당시의 토지가격이 환매권자가 당초 보상받은 금액에 환매당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가 변동률을 곱한 금액보다 초과되는 경우를 말함

 

 

 

 

-환매권 행사당시의 환매대상토지의 가격이 현저히 상승한 경우에 환매가격에 지가상 승분을 포함시키지 못하도록 하여, 환매권자가 지가상승에 따른 이익을 향유할 수 있도록 되어 있음

 

환매가격의 결정 방법

 

토지의 가격이 취득당시에 비해 현저히 변동되었는지 여부를 확인하기 위하여는 환매감정평가를 의뢰하여『환매당시의 토지가격』을 구해야 함

 

 

 

 

대법원 판결에 의한 환매가격 결정방법(2000.11.28.선고, 99두3416)

- 당초 지급한 보상금 : A,

- 환매 당시의 토지 감정평가액 : B

- 취득일로부터 환매당시까지 당해 사업과 관계없는 인근 유사토지(표준지)의 지가상승률 : C

 

① B ≦ A × (1+C) 경우의 환매가격 : A

 

② B ＞ A × (1+C) 경우의 환매가격 : B - A×C

 

 

ex) 당초 지급한 보상금이 1억, 환매 당시의 토지 감정평가액 1억2천만원, 인근 유사토지 지가상승률 3%일 경우 환매 당시의 토지 감정평가액이 높기 때문에 2번 식에 의해 1억1천7백만원이 환매가격이 됨